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承租人优先购买权的限制情形
2018年6月19日  南京合同律师

承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有的先于其他人购买房屋的权利。优先购买权的权利属于形成权,其实质上是对出租人选择合同对方当事人自由的限制。但是,承租人的优先购买权并不是绝对的,它有以下例外情形:

第一:房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权,宗旨是简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值,而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性,从利益衡量的角度考量,应当优先保护共有人的购买权。第二:出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会,人们在经济交往中,亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。根据《民通意见》,近亲属是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。(三)出租人履行告知义务后,承租人在十五日内未明确表示愿意购买的。从权利义务对等的角度分析,承租人在合理期限内行使优先购买权,亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权,将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下,这种损害更为明显。承租人接到通知后15日,作为行使优先购买权的合理期限,逾期视为承租人放弃优先购买权。(四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。《物权法》第106条规定了善意取得制度,即受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

 



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汪蓉——南京合同律师

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