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房产买卖几种无效合同 买房签合同要当心什么问题
2021年7月15日  南京合同律师

 汪蓉律师南京合同纠纷律师,现执业于***律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房产买卖几种无效合同

  核心提示:现在的房市越来越热,投资房地产的人越来越多,但是的,大家在购房的时候知不知道房产买卖是有几种无效合同的呢下面,为了大家更好的维护自己的购房交易,的为您提供了房产买卖无效合同的几种情况,仅供参考。

  一、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

  二、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

  三、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  四、单位违反规定购房,合同无效。

  机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。

  五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

  六、非法转让,合同无效。

  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让:

  1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的;

  2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  3.依法收回土地使用权的;

  4.共有房地产,未得到其他共有人书面同意的;

  5.权属有争议的;

  6.未依法登记领取权属证书的;

  7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

买房签合同要当心什么问题

  签订购房合同有什么要注意的比如说好的精装,购房合同上却写的标装和普装,还不标明品牌;比如开发商拖延交楼时间本来就算违约,可是霸王条款上违约金额偏偏定了个很低的上限等问题,辛亏赚钱买房却不能住的安心,下面就由来为您详细介绍。

  看清合同主体

  很多情况,楼盘的开发商和投资商都不是同一个公司,买房我们签订合同的对象是开发商。有时代表开发商签约的人并不是法人代表,也可能是开发商委托的代理公司。那么我们在签约前,需要了解代表开发商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有;授权委托书;,否则,这个人的签字无效。同时要注意合同上的公章,这样可以避免开发商推卸。

  看清定金的约束力

  在我们与开发商签订了认购书后,就需要缴纳定金保留这个房子。但如果由于个人信用记录不良、银行贷款政策、个人流水不够等各种原因,导致未能在一定时间内办理好贷款,开发商会认定购房者违约;而开发商非客观因素拖延交房也是违约,至于双方违约情况定金如何处理,一定要看清。另外往往有这样的霸王条款:;买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。; 这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果开发商以此为由,没收其已付95%的价款,是违法的,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

  看清补充协议

  开发商出具的补充合同主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。在签订补充协议时,一定要仔细查看,避免自己的合法利益受到侵害,最好带上律师或者有相关签约经历的朋友。

  看清所谓的;最短时间;与;最好;

  在合同中经常出现;如果发生问题,在最短时间内解决;,;选择最好的国外进口材料;等这样的字眼,这并没有什么实际的意义。最短时间究竟是多短应当约定好具体的时间。最好又是怎么个好法,应当在购房合同中写清品牌。

  看清处理结果

  很多合同中常可以看到这样的条款,;应于××日前如何如何;,但是并没有约定如果没有在;××日前如何如何;该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的处理办法,做到越详细越好。

  除了这些,你也可以出具一份补充协议,把开发商对装修、物配套等等的承诺都签进去,比如你买的楼里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办很多时候我们在签合同时可能根本想不到后续会出现那么多问题,其实这是大多小区都有的通病,一定要约束在合同里。


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汪蓉——南京合同律师

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